Vendere una casa col mercato in discesa non è impossibile. Noi crediamo, però, che sia fondamentale seguire questa strategia per vendere casa velocemente e bene.
1) Il prezzo - Essere realisti e partire da un prezzo che permetta la vendita nel minor tempo possibile è la chiave di tutto.
In un momento di prezzi in discesa, più la casa resta invenduta meno vale.
2) Giocare d’anticipo - In questo momento del mercato, aspettare non giova. I primi 15 giorni sono quelli in cui la pubblicità di un immobile è più efficace ed è anche quelli in cui attrae la maggiore attenzione. Bisogna approfittarne perché giocare secondo la vecchia strategia del "non ho fretta di vendere e per questo chiedo tanto", in questo momento, non funziona.
3) Non giocare al ribasso - Niente obbliga un venditore a diminuire il prezzo di vendita, però, se si vuole vendere una casa, conviene essere competitivi nel prezzo. Se la propria è la casa più cara della zona, non è giocando al ribasso che la si venderà prima delle altre. In un mercato in calo, come quello attuale, alcuni consigliano di partire da un prezzo "anticipato", cioè consigliano di assegnare un prezzo che tenga conto, già dall’inizio, dei sei mesi a venire.
4) Stimare bene l’immobile - Calcolare il prezzo di casa propria può essere complicato in un momento come quello attuale. Inoltre, i proprietari sono soliti attribuire alla casa un valore sentimentale che per i compratori non esiste. Consultare un professionista che aiuti a calcolare il giusto prezzo è sicuramente una buona idea. In questo momento c'è molta competizione nella vendita e tutto può essere utile "contro il vicino" che vende casa.
5) Scegliere validi professionisti - A volte si fugge dagli agenti immobiliari, ma la vendita della casa presuppone insidie e grattacapi ed è raccomandabile avere la consulenza di esperti: sono d'aiuto e facilitano l'intero processo. Non dovremo più mostrare la casa, né rispondere alle chiamate dei perditempo, né preparare cartelli, né tenere aggiornati gli annunci sul web, né curare l’uscita degli annunci settimanali sulle riviste specializzate (ammesso che accettino le inserzione di privati), né discutere il prezzo con il compratore rischiando di arrivare ad uno stallo per mancanza di un buon negoziatore (non a caso la mediazione è un arte antica), né di restare invischiati in pastoie fiscali, catastali, urbanistiche e/o legali tra la proposta ed il rogito per semplice inesperienza. Resta semmai il problema di selezionare l’agenzia giusta, la vicinanza può essere un giusto criterio per il lavoro da svolgere in zona, ma cercate d’informarvi, col passa-parola, sulla sua “buona reputazione” perché questa vale molto di più di un marchio famoso.
6) Mandato in esclusiva – Se ben impostato, è una garanzia per entrambi. Se il venditore lo concede per un periodo breve e senza rinnovo automatico, l’agenzia è doppiamente motivata: può dedicare tutti gli investimenti pubblicitari più costosi perchè sa che l’immobile è gestito solo da lei, ma al tempo stesso sa anche che non deve perdere tempo, perché, se alla fine del mandato, in assenza della vendita, il proprietario non avrà visto, comunque, un buon operato, non avrà certo intenzione di incaricarla per la seconda volta.
7) Non pubblicare mai prezzi differenti - Se il proprietario decide di dare un mandato in esclusiva congiunta (consigliamo due agenzie al massimo), deve imporre, per iscritto, che non ci siano prezzi pubblicizzati diversi da quelli che egli concorderà, volta per volta, con entrambe. La casa deve avere sempre lo stesso prezzo in tutti i posti in cui se ne annuncia la vendita, indipendentemente da chi la propone (anche se fosse il proprietario stesso), per evitare un irreparabile senso di diffidenza nei potenziali acquirenti.
8) Attenzione nel rifiutare le offerte - In un mercato in calo, se si rifiutano le offerte, a posteriori ci si potrebbe pentire. Bisogna distinguere tra quelli che realmente fanno un'offerta coerente e quelli che fanno un offerta temeraria, sapendo che tipo di proposta si sta rifiutando e capendo se si ha a che fare con un possibile compratore, seriamente interessato, o con un perditempo. Anche in questo caso avere un buon mediatore è un vantaggio, perchè, parlando col compratore in assenza del venditore, egli riesce a comprenderne meglio la strategia.
9) Calma nel mostrare casa - Non conviene dare la sensazione d’impazienza nel vendere la casa, né esagerare nel mettere in evidenza gli aspetti positivi dell'abitazione.
10) Non firmare con chi non si deve - Gli esperti raccomandano anche di non accettare firmando proposte di acquisto vincolate all’ottenimento del mutuo da parte del potenziale acquirente. La tentazione di firmare qualcosa è alta, visto che presuppone un passo avanti verso la tanto agognata vendita, però si rischia, allo stesso tempo, di paralizzare la vendita della casa un paio di mesi prima della firma del contratto preliminare o del rogito. Se il compratore non riesce ad ottenere il mutuo, non si potrà trattenere la caparra, si perderà forse qualche compratore serio per aver sospeso la vendita per un lungo periodo e si perderà ulteriore denaro quando, forse, dopo altro tempo ancora si deciderà di accettare un’offerta leggermente inferiore.
Se il potenziale acquirente deve attivare un mutuo, faccia prima tutte le sue verifiche bancarie e, solo quando avrà avuto la certezza di poter accedere al credito per l’acquisto di quella casa, faccia tranquillamente la sua proposta, senza alcun vincolo.
Decalogo secondo i maggiori esperti del settore intervistati da “el pais” (quotidiano spagnolo).
Tratto da www.idealista.it/news Notizie e opinioni sul mercato immobiliare, venerdì 5 marzo 2010, ore 11:53. e modificato da Paolo Giacopini il 25.04.2010.
